Дмитро Васильєв, Архіматика: Побудовані в 2000-х київські райони перетворяться на гетто
Нові станції метрополітену Дніпра будуть побудовані за проєктом британського архітектурного бюро Zaha Hadid Architects. Ця новина схвилювала багатьох українців, які не звикли до хорошої архітектури.
При цьому жителям великих міст в надлишку доступні до споглядання приклади поганої архітектури. Перевищення висотності, конфлікт з навколишнім середовищем, псевдоісторизм - ось неповний перелік претензій до новобудов.
ЕП зустрілася з головним архітектором бюро "Архіматика" Дмитром Васильєвим, щоб поговорити про київський ринок житлової нерухомості, архітектуру як про бізнес, заробітки девелоперів і збереження історичної спадщини міст.
"Архіматика" - одне з найвідоміших бюро в Україні. Їх проекти показували на презентаціях Apple, публікували на головній сторінці Instagram і навіть потрапляли в ролики PornHub.
В інтерв'ю ЕП Дмитро Васильєв розповідає як вирішити проблему несмаку в містобудуванні, яка альтернатива точковій забудові і що буде з цінами на житло.
"Архитекторы, учащиеся за границей, в Украину не возвращаются"
- Расскажите, что такое "Архиматика", для людей которые впервые слышат о вас.
- "Архиматика" - это проектная группа, объединяющая в себе разных специалистов, что позволяет нам делать полный комплекс проектирования. Специализируемся, в основном, на крупных и сложных объектах, больших жилых комплексах.
Команда насчитывает около 300 человек. Это отдельные специалисты или небольшие компании, с которыми мы вместе работаем уже десятилетиями.
- Чем вы отличаетесь от других архитектурных бюро?
- Немного компаний в Украине, которые в состояние тянуть сложные, большие объекты в комплексе. То есть выполнять архитектуру, конструкции, инженерное дело, благоустройство и дендрологию одним пакетом.
- Сколько таких компаний? Перечислите ваших конкурентов.
- Это компания "БИП-ПМ", Мастерская Андрея Пашенько, AIMM, львовская АVR. Наверное, всё.
- Где получают образование люди, которые у вас работают?
- В Украине. Есть люди со Львова, Полтавы, Харькова, Днепра, Крыма.
- Учился ли кто-то за границей?
- Те, кто учится за границей - сюда не возвращаются.
- Как отличить хорошего архитектора от плохого?
- По результатам работы - хороший проект или плохой проект.
- Как отличить хороший проект от плохого?
- Хороший проект учитывает интересы всех групп, которые в нем увязаны, и в первую очередь - заботится о человеке.
- Хорошими архитекторами становятся или рождаются?
- Становятся.
- Возьмем двух выпускников КИСИ (Киевский национальный университет строительства и архитектуры - ЭП). Один из них проектирует панельные 25-этажки, а второй - комфортную квартальную застройку. В каком месте первый свернул не туда?
- Вопрос в его принципах, что он будет отстаивать в своей работе.
Если вы заботитесь о прибыли, квадратных метрах и себестоимости больше, чем о человеке, его нуждах, его комфорте - у вас будет два совершенно разных проекта.
- Талант важен?
- Конечно. Вкус, я бы сказал. Важно понять, что у тебя получается лучше всего.
Проектирование - это взаимосвязь разных специальностей. Кто-то занимается непосредственно эстетикой, кто-то интерьерами, кто-то градостроительством, кто-то урбанизмом, кто-то деталями и элементами, кто-то узлами, кто-то рабочей документацией.
Человек с разными способностями может найти себе применение.
- У "Архиматики" есть конструктивные критики?
- Конечно, есть. Зарождающаяся прослойка блогеров, урбанистов, общественных деятелей. И профессиональный "слой" архитекторов, которые в этом разбираются.
- У блогеров есть экспертиза в архитектуре?
- У них есть сравнительная база. Они могут поездить в Копенгагене, ещё где-то, а потом сказать: "Давайте делать как они".
- За что вас чаще всего критикуют?
- За то, что делаем проекты закрытых территорий. За простые фасады.
Застройщики критикуют за то, что мы дорогие. "Архиматика" считается самой дорогой компанией на рынке. Но это обусловлено количеством специалистов и количеством времени, которое они проводят за созданием проекта.
- Какие недостатки вы видите в своей сфере деятельности?
- Хотелось бы более четких правил. Чтобы городские власти или городская община, которая выражает себя через городские власти, имела больше принципиальных позиций и устанавливала более четкие правила по созданию городской застройки.
- "Архиматика" прибыльна?
- Да, за исключением кризисных годов: 2008, 2014 и 2020.
- В каких еще странах вы представлены?
- Сейчас мы представлены только в Осло, столице Норвегии.
- У вас был офис в Москве?
- Был.
- Сейчас его нет?
- Сейчас это отдельная компания. Там были партнеры, с которыми мы начинали, они и остались.
- С чьей стороны исходила инициатива разорвать связь?
- Не то чтобы разорвать, просто сейчас невозможно работать в такой "складке".
- По политическим причинам?
- В том числе.
"Мнение о том, что кирпич лучше газоблока - это стереотип"
- Кто ваш крупнейший клиент?
- 70% занимает компания "КАН Девелопмент".
- Сколько стоят ваши услуги и как формируется тариф?
- Тариф формируется от себестоимости наших работ, плюс налоги и норма прибыли.
- Если говорить о цифрах, то от чего отталкиваться?
- Застройщикам удобнее всего считать на квадратный метр продаваемой или сдаваемой в аренду площади.
Если говорить о наших расценках, то работы по проектированию обходятся девелоперам в 3% от себестоимости строительства.
Будинки, котеджі, таунхауси: чому попит на заміську нерухомість не падає і ціни зростають
- Участники рынка говорят, что у "КАН Девелопмент" очень высокомаржинальный бизнес. Возможно эта маржа обеспечивается не столько качеством строительства, сколько проектированием, архитектурой и ландшафтным дизайном. Вы согласны с этим?
- Ничего не могу говорить о "КАН Девелопмент", об их бизнесе, потому что я не вкурсе.
- В Киеве есть спрос на качественное жилье. "Архиматика" его удовлетворяет с точки зрения проектирования. Компании "КАН Девелопмент" не обязательно строить качественно по строительной части, потому что люди все равно будут покупать ту концепцию, которую создаете вы.
- В строительстве задействованы застройщик, инвестор, город, городская община, проектировщики, архитекторы и т.д. Никто из них отдельно не может создавать или кардинально влиять на проект. Застройщик здесь занимает главенствующую роль, потому что какие бы я "оболочки", формы и виды не придумывал, без желания застройщика это реализовать, я ничего сделать не могу.
Есть заказчики, которые стремятся сделать что-то хорошее, и которые не стремятся. Они или за добро, качество, классный продукт, или за низкую себестоимость, высокий выжим площадей с участка, прибыль.
Мы стараемся работать с заказчиками, которые хотят делать что-то хорошее и не работать с теми, которых интересует только прибыль.
- Справедливо ли ставить высокую маржу при продаже квартир, если эта маржа обеспечивается объемом работ, которые стоят 3% от себестоимости строительства?
- Я не совсем понимаю вопрос, что значит "справедливо". Я не "КАН Девелопмент", не знаю, что они там зарабатывают, и какую маржу они ставят.
- Согласны ли вы, что именно сотрудничество с "Архиматикой" позволяет "КАН Девелопмент" ставить высокую наценку?
- Нет. Ставить такую высокую наценку им позволяет не только сотрудничество с нами, а и желание делать хорошо и удовлетворять запросы потребителей, которые хотят жить комфортно. Именно их желание обеспечивает нам возможность делать хорошие проекты.
Посмотрите на благоустройство того же КАНа. Это же они решают покупать 7-метровые деревья и тратить много денег на автополивы, геопластику и т.д.
- Сколько стоят "7-метровые деревья" в себестоимости строительства?
- Я не занимаюсь реализацией, не владею этими бюджетами. Некорректно с моей стороны обсуждать то, что не является моей специализацией.
- Считаете ли вы комфортным жилье, построенное из газоблоков?
- Да. Газоблок ничем не хуже кирпича.
- Он хуже по звукоизоляционным параметрам.
- Для наружных стен газоблок идеальный вариант. Лёгкий, тёплый, вспененный материал с закрытыми порами, там прекрасная шумоизоляция.
Межквартирные стены в наших проектах заполняются кирпичом либо пустотным бетонным блоком.
Купівля квартири: з чого будують житло в Україні та як перевірити якість
- В Украине строят качественные жилье, если говорить не о бизнес-классе?
- Давайте определимся с критерием качества.
- Как минимум, построенный из красного кирпича.
- Из красного кирпича тоже можно херню построить. При чем здесь он? Это стереотип, который пришел из истории, что кирпичная "хрущевка" лучше, чем панельная.
- Как часто застройщики заказывают у вас концепцию, а потом уходят к другому бюро?
- Аналитику не подсчитывал, но по собственной оценке примерно 30% концепций не реализуются, и еще 20% реализуются без нас.
- Почему?
- Застройщик считает, что можно сэкономить на проектировании и это значительно улучшит себестоимость проекта и повысит его прибыль.
Разработку рабочей документации можно передать более дешевым проектировщикам, сэкономить на этом 1% и надеяться на то, что проект сохранит свою прибыльность. Как правило, это себя не оправдывает.
"Многие дома 2000-2010-х годов постройки превратятся в гетто"
- Генеральный директор "Ковальской" Сергей Пилипенко в интервью нам рассказывал, что ему "стыдно и страшно", за то, что было построено в 2000-2010 годах. Скажите, что нам с этим наследием делать?
- Со временем его придется перестраивать. По прочности к ним претензий нет. Вопрос по качеству жилья.
Как происходит в США? Строится новый район, заезжают жители. Арендуют, покупают. Через 10 лет по соседству строится новый район, с учетом новых тенденций. Туда переезжает более богатое население.
В старый район переезжают индусы и мексиканцы. Еще 10 лет район живёт как "средний". Потом эти индусы и мексиканцы переселяются в следующий. А в самый старый заезжает темнокожее население и район постепенно превращается в гетто.
Перспектива киевских районов, построенных в 2000-ых, примерно такая же. Платежеспособные люди, купившие квартиры в плохих домах по незнанию или по необдуманному решению, будут постепенно уезжать. Постепенно будет меняться портрет населения и районы будут превращаться, скажем так, в не совсем комфортные.
Сергій Пилипенко, "Ковальська": Для деяких забудовників криза 2020 року - це початок кінця
- Украина по сравнению с США более бедная страна и сейчас в панельных хрущевках живут приличные люди только потому, что им квартира досталась в наследство от бабушки и они не могут позволить себе купить жилье в новом доме.
- Вы давно не были в панельных хрущевках.
- Оттуда выезжают?
- Там, к сожалению, остаются пенсионеры, студенты, рабочие, и социально неблагонадежные люди, которые дружат с алкоголем или другими вредными привычками.
Сейчас люди, которые думают о приобретении своей квартиры, как правило, пытаются купить её в новом доме. К старым домам есть вопросы по прочности, теплоизоляции, инженерным системам. Покупка жилья там - это вынужденная мера.
Мне кажется, со временем, эти дома будут забрасываться, стоять полупустые, или сдаваться за копейки, грубо говоря.
- К вопросу о наследии. В те времена обращались к Сергею Бабушкину (главный архитектор Киева с 1996 по 2003 годы - ЭП), потому что не было альтернативы?
- Вопрос не в этом. Вопрос в критериях, по которым тогда принимались решения. Вопрос в культуре, "за что боролись".
Не хватало понимания, что такое "хорошо". Даже целей не было сделать хорошо.
Когда строили первые монолитные дома, никто не думал о том, как в них потом жить и как они будут функционировать через 10 лет. Когда мы делали "Комфорт Таун" - это был противовес всей застройке, которой на тот момент велась.
- Существует ли альтернатива точечной застройке в Киеве?
- Альтернатива точечной застройке - это комплексная застройка. Вопрос в наличии земельного участка.
- Как сделать так, чтобы не строили 25-этажки на 10-ти сотках земли?
- Надо ввести правило, которое запрещает 25-этажку на 10-ти сотках. Город же в состоянии это сделать, сказав: "В этом районе можно строить только 9 этажей, простите".
Хаос исходит из абстрактных регуляторных политик. Например, Лыбедская площадь сложилась как район высотной застройки - "Французский квартал" (дома на 9-25 этажей, ЭП), Central Park (дома на 23-24 этажа, ЭП), Taryan Towers (три дома по 31 этажу, ЭП) и т.д. Вся эта зона до сих пор пребывает в историческом ареале. По правилам, там до сих пор нельзя строить выше 27-ми метров (стандартный 9-этажный дом, ЭП). Так что мы там охраняем?
Давайте скажем по-честному, что в этом районе можно строить высотные здания, а охранять будем улицы Рейтарскую, Ярослав Вал, Круглоуниверситетскую и т.д.
- Все, что вы говорите, уже прописано в новых государственных строительных нормах?
- Да, есть понятие "голубой линии". Осталось только применить это на практике.
- Застройщики уже адаптируются к новым нормам?
- Нормы далеки от совершенства. Новые государственные строительные нормы пишутся не исходя из практики, а исходя из понимания полу-умерших советских институтов, либо по видению чиновников. И то, и то является нонсенсом.
Фактически, практиков, которыми мы являемся, и застройщиков не привлекают к созданию норм. Есть формальная процедура - круглые столы, обсуждения, можно предложения вносить, но что с ними потом происходит - никому не понятно.
Их бы стоило менять. Сейчас этот процесс (создания ГСН, ЭП) увлеченно идёт, потому что, на этом можно: а) получать бюджетные деньги тем же институтам; б) пиариться чиновникам, что они обновляют нормативную базу. Но суть, к сожалению, не изменяется лучшую сторону.
- Несколько дней назад ZIM Group снес дом Уткина на улице Петлюры. Ранее "Киевгорстрой" уничтожил модернистское здание бассейна на Воскресенке. На Гончара, 71 Saga Development хотела убрать усадьбу Осипа Родина. Киевляне возмущаются, но ничего не могут с этим поделать.
- Пусть требуют от городских властей четких правил.
Есть районы со сложившейся исторической застройкой, которые нужно охранять. Если вмешиваться - то очень корректно, с соблюдением пропорций, этажности, линии застройки, парцелляции элементов здания.
Иногда доходит до абсурда, когда охраняют единственное историческое здание среди хрущевских 9-этажек. Мы его охраняем с какой целью? Мы действительно верим, что это настолько выдающееся здание, что куда-нибудь на Татарку поедут туристы посмотреть на особняк бывшего киевского помещика? Охранять особняк на 5 окошек только потому, что он построен в 19 веке?
Нужно охранять ансамбли, сложившиеся районы. Думаете, сейчас получится снести одно здание из ансамбля на Крещатике?
- Если не охранять остатки исторического наследия, то ничего не останется.
- Останется весь центральный район, Подол, Крещатик, Липки и т.д. То есть, сложившиеся массированные элементы застройки.
- Застройщикам плевать на историческое наследие?
- Не всем.
- Дело принципов и культуры?
- Вы же понимаете, чем отличается бандит от нормального человека. У них разные критерии оценки хорошо/плохо и разные принципы жизни.
- Много ли в строительном бизнесе не "бандитов"?
- Наверное, вопрос к правоохранительным органам.
"Понятийки смотрящих? Для меня это набор слов"
- У "Архиматики" есть "красные линии" в вопросе сотрудничества с застройщиками?
- Да. Мы не будем делать плохих проектов. Если желания застройщика выходят за грани разумного или он не может сделать хорошо - мы не будет с ним работать.
Я не буду строить на стадионах, застраивать детские площадки, сносить исторические здания и бла-бла-бла. Там очень много вещей. Всё это у меня образуется критерием "хорошо и плохо".
- Для вас имеет значение, за чьи деньги будет строиться жилой комплекс?
- Какие есть варианты?
- Вороватые чиновники.
- Они, как правило, не занимаются строительством.
- Бандиты из 90-ых?
- Тоже не занимаются. Для того, чтобы заниматься строительством, нужно иметь знания и опыт. Не так просто прийти с улицы и сказать: "Я сейчас буду строить жилой комплекс". Это иллюзия.
- Такие люди, как Денис Комарницкий, Вадим Столар, Степан Черновецкий имеют знания и опыт в строительстве?
- Я ни разу не работал ни с одним из них.
Сховані за "фасадом". Хто насправді володіє будівельним бізнесом у Києві
- Проект White Lines строится за деньги Степана Черновецкого.
- Честно говоря, мне об этом ничего не известно. У меня есть заказчик - Алексей Баранов, представитель компании A Development, с которым непосредственно я работаю.
- BUD Development строит за деньги Вадима Столара. Вы с ним тоже не знакомы?
- Там есть Евгений Кобзарев, люди, которые руководят проектом, которые задумывают девелопмент, с нами его реализуют.
- То, что детали по многим проектам жилых комплексов расписываются в "понятийках" смотрящих, вас не беспокоит?
- "Понятийки", "смотрящие" - для меня это набор слов. Ничего об этом не знаю.
- О Денисе Комарницком слышали?
- Нет.
"Хороший комфорт-класс вырастет в цене до 2 тысяч долларов за квадрат"
- На своей странице в Facebook, вы писали, что цена "хорошего комфорт-класса" до конца 2021 года повысится до 2 тысяч долларов за квадратный метр. Чем будет обусловлен этот рост?
- В 2014 году у нас очень сильно просела стоимость недвижимости из-за турбулентности в экономике, войны, геополитических шатаний. Экономика замерла, цены очень просели.
- Просели до себестоимости?
- Честно говоря, не знаю, насколько просаживалась себестоимость, но по сравнению со странами-соседями мы выглядели просто смешно. Если в Польше средняя цена недвижимости была в районе 2 тысяч евро за квадратный метр, то у нас - менее 900 долларов.
Затем ситуация стабилизировалась, экономика пошла в рост. Недвижимость последняя из всех отраслей догоняет рост экономики. Вот сейчас мы начали активно это чувствовать.
- Продавая за 900 долларов, застройщики не работали же себе в убыток.
- Зарплата выросла с того момента раза в два. Из-за девальвации гривни снизились цены на сталь и бетон. Себестоимость была абсолютно другая.
Да, экономика выросла не в два раза, но и цена просаживалась очень сильно. Мы говорим о точечных, пиковых ростах цены определенных проектов, а не о среднем росте по рынку. В среднем рынок не поднимется в два раза, конечно же.
Ликвидность высокая, денег на руках много. Проценты по валютным вкладам стремятся к нулю. Фондового рынка нет. Куда инвестировать? На чём зарабатывать?
Хорошие проекты дают высокую инвестиционную прибыльность для людей, которые покупают одну-две квартиры.
- Игорь Никонов в 2018 году начинал продавать квартиры в ЖК Respublika по 18 тысяч гривен за квадратный метр. Сейчас продает по 42 тысячи. Это органический или спекулятивный рост?
- Каждый продукт стоит столько, сколько за него готов заплатить покупатель.
Сейчас в Украине кадровый голод. Люди рабочих специальностей выезжают работать в Европу, и Европе нужны наши рабочие руки. Специалисты по сложным инженерным сооружениям уезжают бригадами. Поэтому приходится повышать зарплаты.
Что касается "Республики" - в проект вносятся корректировки. Застройщик все время хочет что-то улучшить.
- Можно рассчитать среднюю себестоимость строительства жилья в Киеве?
- Зависит от проекта, района, класса ЖК. Опять же, я не занимаюсь стройкой, не веду бюджеты. Не могу обсуждать их себестоимость.
- Какой процент от себестоимости составляет коррупционная составляющая?
- Тоже вопрос не ко мне.
- Вы этим никогда не интересовались?
- Нет. Я же не журналист, не расследователь. Я делаю так, чтобы у нас было хорошо жить и люди могли получить качественное жилье.
- Можно ли строить не 25-этажки, продавать квартиры не с неестественно высокой наценкой и зарабатывать на строительстве?
- 25-этажки - это же не зло.
- Много ли в Киеве хороших 25-этажек?
- О! Так вопрос в архитектуре этих 25-этажек. Пример: канадский Ванкувер много лет входит в тройку самых комфортных городов для жизни. В основном он застраивается 40-60-этажными зданиями.
- Человеку комфортно среди низкоэтажных домов.
- Стереотип. Да, приятнее, но высотки - это не плохо.
Можно "влупить" три панельные 25-этажки на расстоянии 200 метров. Это будет страшно. А можно сделать прекрасное здание на 60 или 100 этажей, и человек будет себя чувствовать комфортно.
- Что бы вы хотели сказать нашим читателям напоследок?
- В архитектуре важно, чтобы люди, занимающиеся застройкой, имели собственные принципы и боролись за качество жизни человека. Хороший проект учитывает интересы застройщика, города, инвестора и конечного потребителя. Баланс между этими интересами определяет качество проекта.
Если чьи-то интересы будут ущемлены - проект будет плохим, причём независимо от того, чьи интересы ущемлены. Ущемите интересы города - получите несогласие жителей, ущемите интересы застройщика - будет убыточный проект, получите плохое качество среды, ущемите интересы жителя - проект никто не купит.
По материалам: http://www.epravda.com.ua/publications/2021/04/20/673161/